揭秘楼盘“热销”骗术

揭秘楼盘“热销”五大骗术
　　 列位，现而今买房坑爹那是自然规律，您要是能买到和广告一样的房子，那您留个地址，咱们都来围观。咱也不生气，毕竟，开放商也是为了赚钱嘛又不是专做慈善的，话又说回来，现在做慈善的也是为了赚钱，好了，这要是少两个平米，游泳池只有澡盆大我们也认了，别整一套从哈哈镜出来的就行。闲话不多说了，咱们先来瞧瞧房地产业所谓的“热销”，您看好后再考虑考虑要不要去排队。
　　 中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，因此一听说哪个楼盘观者如潮，或者几个人抢一套房子，说实在的，对想买房的人来说想不动心都难，当然其前提是与自己理想中的地段、价位大致相符。就是抓住了消费者的这种盲从心理，开发商、代销商们才有戏可演。下面就罗列五种他们惯用招数，以警示各位。
　　
　　 ·骗术1 内部认购探虚实
　　
　　 从内部认购测温度楼市沸腾之时，房产商卖房也烦恼，方方面面托关系讲人情，不是求托儿降一点价，就是近水楼台抢个内部认购从而不必舟车劳顿去日夜排队。由此衍生出新楼盘开盘前的一种销售手段——内部认购。在待售项目尚未获得预售许可证的情况下，先行发售楼盘购买资格，这种缺乏保障的卖楼花，虽然后来被管理部门明令禁止，但是至今仍然流行。
　　
　　 开发商借内部认购来测试所开发楼盘温度高低，并积累目标客户。消费者也不妨顺藤摸瓜，借此判断楼盘是否热销。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，做局的可能性越大。市场上经常可以看到，内部认购时间很短的楼盘，排队的人铺天盖地，楼盘好像更热销，这其中多数有问题，如果一个新楼盘经过较长时间内部认购，就会积累相对有较多数量的目标客户。这种情况下，想买房的人不妨多方打听，结交其他准客户，倾听他们对楼盘的评价反应，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的兴趣意向。
　　
　　
　　 相关链接 内部认购被明令禁止
　　
　　 建设部颁发的《商品房销售管理办法》第22条明确规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”也就是说，“内部认购”等是违反国家相关法规的，并不受法律保护，如果发生纠纷，购房者难以维护自身的利益。
　　
　　
　　 ·骗术2 推房技巧有门道
　　
　　 在房子数量的推出和价格的制定上最关紧要，前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。一般常用的策略是推出总量的四分之一或三分之一。而且，这里面所推单元也大有讲究，通常的做法是拣最差的房型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，即所谓的“制造饥渴感”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。
　　
　　
　　 ·骗术3 房托儿造市花样多
　　
　　 关注房地产市场的消费者心里都明白，为制造人气、烘托气氛，避免出现冷场，有的楼盘在开盘时会到外边雇用一些人回来充当买家，这就是我们常说的房托儿。
　　
　　 当你来到一个热火朝天的楼盘销售现场，看到一堆人挤在楼盘的模型旁边装模作样地说“这个楼盘好啊，住在这里好，有小学，环境又像公园”。或者在看房巴士上遇到不少业主和买家都在互相交流说自己这房子买得好、买得值的时候，那你就有可能是遇上了“楼托儿”了。尤其在长假期的时候，楼托儿的重要性更大。买家在拥挤的楼盘现场，看到一个个“托儿”抢着下订单的时候，从众心理、怕“认输”的心理，使得买家马上加入抢下订单的队伍。
　　
　　 新盘雇“托儿”炒人气，制造“假热销”现象已经很普遍。实际上一些确实热销的楼盘，雇“托儿”的现象也不少见。
　　
　　 “排这么长的队，是买什么呢？”自从告别了紧缺经济的时代，排队买东西实在是稀罕事，但在楼市却是见怪不怪的平常事。叫人窝火的是，千辛万苦、贪早摸黑来排队，长长的人龙里不少是房产商雇来托市的“房托儿”。房产商“雇托儿炒楼”同样是营造稀缺房源的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的局面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其做出非理性的判断和购买决策。
　　
　　
　　 专家提醒 头脑冷静好购房
　　
　　 业内人士指出，造成“排队买房”的现象，也是开发商运作楼盘的一种策略。一个楼盘首推的房源，只占到了整个楼盘的三分之一，甚至更少，而前来登记的人数却超出房源几倍，这就必定会让购买者有“想买房得赶早”的急切心情。
　　
　　 ·骗术4 销售气氛迷惑人
　　
　　 现场道具和售楼气氛的营造也很重要，比如：业绩示意图上要伪装得一片红摵焐标识代表已售单元。问销控台：“请问某某号还有吗？”那边售楼专案响亮地回答：“对不起，某某号已被订走！”如此三番五次且表情丰富地一唱一和，搞得购买者很紧张，那些心理素质欠佳者就会暗自着急：“卖得不要太好噢！赶快下单吧。”就这么一不小心，口袋里捂得热乎乎的一叠钞票就溜了出去。
　　
　　 ·骗术5 网上成交数据有玄虚
　　
　　 今年开始流行起了网上售房，数据全公开，你以为难作假，但有些数据看了也没用，要具体分析，有些不良开发商弄虚作假自有一套。如某楼盘8月份开盘就宣称卖光了，但是打开销控表你就会看到实际签合同的只有10套左右，3套没卖掉，但其他都是预订，而预订的也算是成交的。不要搞错，8月到现在还是预订，那么什么时候才把合同签了？这实际在有意制造紧张空气。到底卖掉多少绝大部分都是值得商榷的，如某某花园，原来好像是7月份就开始销售，卖掉几套，但后来觉得8月份卖得太少，就把7月份的拉掉，放到8月，而就算这样，你去销控表看看，号称已经卖掉大概70%-80%，但实际签掉的合同也只有几套而已，但撤消的倒有30套，现在销售商就利用预订及交定金也算是卖掉来装装门面。
　　
　　 “网上房地产”方便了市民购房，一些不法开发商还是在暗中作祟。专家透露，常见作假行为有开发商发布与实际成交价格有明显差异、不真实的房地产参考价格，并且参考价格不予修改；虚拟成交信息，虚构定金合同、预售合同，很多合同的撤销比例超过50%，中介和关系户截了市民“买房路”；半夜售房、该售不售的现象出现，并且诋毁网上信息的准确性；提交虚假网上信息，拒绝发布联系方式等相关信息。
　　
　　
　　 相关链接 商品房网上销售是怎么回事？
　　
　　 “网上售房”不是我们知道的一般意义上的互联网的电子购物，它是一套管理商品房销售行为的系统，通过控制销售房源和签订合同来实现其功能。其工作原理是，将开发商和主管部门纳入一个局域网中，开发商在办理商品房销售许可证时，要将所有待售商品房信息撓晗傅矫刻椎姆亢拧⒙ゲ恪⒊向、面积、设施、用途等斒淙胂低常待取得许可证之后，这些房源才可进入销售界面。购房人确定购买对象，必须通过这套系统签订合同，之后这套房子便进入已售状态。
　　
　　
　　 忌盲目 适合自己最重要
　　
　　 大部分购房者在购买物业时都想买到一处各方面都让自己满意的房子，这是在一种完美状态下的结果，实际上没有最好的房子，只有最适合你的房子。如何选购最适合自己的房子呢？
　　
　　
　　 一、明确分析自己的购房需求：
　　
　　 买房是为了自住还是投资？是为了过渡性居住还是长久居住？能够满足家庭人口需求的建筑面积是多大、房间需要几间、要不要工人房？购房预算是多少？是为了满足居住功能还是为了提高生活品质？是为了孩子读书还是安排老人养老？在能接受的价格范围内，最能满足你主要需求的房子就是最适合你的房子。
　　
　　 二、项目的详细了解，要有前瞻性：
　　
　　
　　 开发商的品牌；片区规划；小区的公共配套环境；户型特点；物业管理能否为你的物业提供后续增值服务；看看样板房能对户型的可变空间做个了解；一定要上去看看清水房摷唇宦ケ曜挤浚敚实地感受下房子的内部及外部空间和施工质量。
开发商10大骗人陷阱
　　 列位，咱们这段详细说说普遍存在的买房陷阱，当然了，由于它是普遍的，所以不可能让您血本无归，但您要真住进去，也是够胸闷的，还没处投诉去，所以啊，买房的时候得看看仔细了，别钱交了后悔。
　　【案例正文】
　　
　　 现在房子贵，买套房得花掉半辈子的积蓄，可是没办法，就是蜗牛都想有个家，所以买房的人还是多。在有的地方简直是抢房，为了排上一个号，在售楼处门口熬三天三夜的大有人在。可我们买房这么艰难，却还老受骗，每年消协一统计，关于房地产的投诉永远名列前茅。 蜗牛要结婚了，为了买房子，约了女朋友叶子和有买房经验的老乡蛐蛐，在一个周六的早上，三个人一大早就出发了。
　　
　　
　　陷阱一
　　绿地面积作文章
　　
　　画内音：三人来到一家正在销售期房的房地产公司，接待的售楼小姐拿出了一份设计精美的楼书给我们看。蜗牛看着楼书觉得爱不释手，看到沙盘更觉得心旷神怡。叶子比较重视社区的环境，就问：小区的绿地面积是多少？漂亮的售楼小姐回答说，您看这个规划图，我们小区的绿化覆盖率能够达到60%以上。
　　
　　蛐蛐把蜗牛拉到一边小声说：注意了，这跟咱们玩文字游戏呢，绿化覆盖率和绿地率是不一样的。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。可别被骗了。
　　
　　蜗牛嘀咕：不说不知道，一说吓一跳。就差这么几个字，绿地的面积就差这么多。差一点就被人忽悠了，蜗牛一行三人心有余悸的离开了这个售楼处。
　　画外音：专业人士提醒购房者，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。
　　
　　陷阱二
　　入住以后就可以了
　　画内音：在另一家售楼处，三人一进门，就被售楼小姐宣传的五花八门的配套设施给吸引住了。售楼小姐说：我们这儿将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学……
　　蜗牛很高兴，因为他姐姐夫妻俩在国外，孩子由父母带着，老人很辛苦，所以他打算买了房子以后把小侄子接到他这里住，就问：这个幼儿园什么时候能投入使用？售楼小姐告诉他说，等入住以后就可以了。蜗牛感到很满意。
　　
　　这时候蛐蛐又插话了，别怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是给了我们一个时间，但实际上这是一个含糊的答案，这些配套设施到底是入住以后的第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢？
　　画外音：购房者不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。
　　
　　陷阱三
　　很快办产权证
　　画内音：下午，叶子看上了一套房子，蛐蛐和蜗牛觉得这套房子各方面也都不错，三人打算就这样定下来。正坐在售楼处里面商量的时候，听见另一位购房人问售楼小姐，你们这个项目有产权证吗？售楼小姐回答，我们很快办产权证。
　　闻听此言，蛐蛐一拍脑门说，我怎么把这么重要的事情给忘了呢。没有产权证，咱们可不能买。
　　画外音：实际上，有些楼盘的产权证根本办不下来。因为有的项目土地出让金都没交齐。所以，一定不能买产权证还没办下来的房子，避免不必要的麻烦。
　　
　　
　　陷阱四
　　物管费较低
　　画内音：结婚以后，叶子将主管家里的财政，她对物业管理费怎么收取很感兴趣，售楼小姐说，我们的物业管理费收取的比较低，是每平方米3元钱。
　　蜗牛觉得很纳闷，物管费、标准、服务合同内容等，不是应该由物业管理公司来定嘛，开发商怎么能肯定是多少钱呢？他就转头问躲在一边吸烟的蛐蛐：每平方米3元钱，这事可靠吗？蛐蛐很警惕，谁说的？物业管理费的规定是由物业公司跟业主签合同的，开发商根本不能负责。如果他说出了价钱，那可能开发商和物业管理公司有协议，你让售楼小姐出具相关的文字材料，看看才行。
　　
　　画外音：如果在房屋销售前，开发商已经和物业管理公司谈定了物业管理服务内容、方式、收费等事项的话，开发商在售楼的时候，就可以告诉购房人有关物业服务的内容，但是要出具和物业公司相关的文字材料。
　　
　　陷阱五
　　房子剩下不多了
　　画内音：在一个新开盘不久的项目，蜗牛看好了一个两居室，户型也很好，双朝阳，他问售楼小姐，请问你们这个楼盘这个户型的房子还有吗？
　　售楼小姐面露惋惜地说：哟，您问得真是时候，今天上午刚有人定了一套，现在这个户型只剩两套了。您要买就要抓紧了。蛐蛐很疑惑，你们的楼盘开盘没多长时间，怎么卖得这么快啊？
　　售楼小姐回答说：这个是不会假的，我们的售楼书上都有数字显示。
　　
　　画外音：按照北京市建委发布的房地产交易信息公示和预售合同网上签约的通知，北京所有商品房预售合同将实行网上签约和预售登记，这就意味着不管售楼小姐说得如何天花乱坠，购房者只要上网就能轻轻松松地把要买房子的信息了解得清清楚楚。
　　
　　陷阱六
　　订金能退
　　
　　画内音：这一次，蜗牛和蛐蛐都比较看好一个户型，两个人正啧啧称赞的时候，却听见售楼小姐在一旁小声的嘀咕，这房子没几套了。 蜗牛一急说，那怎么办？我们还想再多看几家呢。 售楼小姐出了个主意：要不这样，您先交一万块钱的订金。蛐蛐紧跟着问：那万一将来有变化，订金能退吗？售楼小姐说，可以。
　　画外音：注意，这个定字问题可大了。在法律上，定金和订金有着严格的区分。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作楼价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金。而订金具有预付款的性质，商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利。所以，一定要看清楚预售合同上写的是哪个字。
　　
　　陷阱七
　　
　　精美的样板间
　　画内音：三个人看到一个样板间非常宽敞漂亮，装修的很豪华，蜗牛和叶子都颇为心动。但是蛐蛐又跟二人说，样板间都由专业设计师设计，装修材料都是精品，工费昂贵的装修公司会仔细雕琢每个细节，咱们普通老百姓家要达到这个标准可要花费不少。而且你们没发现样板间的墙壁比平常的房子都薄吗，这样就显得整体空间比较大了，可是实际上并没有这么大。
　　
　　画外音：许多开发商在推出精装修住宅项目时，都要不遗余力地花上一大笔钱请专业人士设计，请装修公司装饰，搭建出一套或几套与众不同的样板间来。购房者千万要擦亮眼睛，以免被蒙蔽。
　　
　　陷阱八
　　
　　平面图很漂亮
　　画内音：蜗牛看到一张平面图，感到户型不错，可是，蛐蛐却说，很多平面图并不真实，都将床、桌子、柜子的尺寸变小了，而购房人在完工交房后，才发现摆了家具后，室内空间就所剩无几了。
　　
　　画外音：很多销售平面图都有将家具尺寸缩小的问题，使室内空间看起来更宽敞。因此，购房人对自己不懂的事项应一一向销售人员详细了解，若自己看不懂平面图可请专业人士代看、解释。
　　陷阱九
　　楼书说大话
　　画内音：叶子和蜗牛两个人又去了房展会，展会上很是热闹，每个参展商都热情地向看展的人发放着精美的楼书，叶子拿了好几个袋子，都有点拿不过来了。蜗牛说，拿这么多楼书有什么用，还不是王婆卖瓜，自卖自夸吗。
　　
　　画外音：如果发生法律纠纷，楼书不能做证据，除非双方签字认可，并附在购房合同的补充协议中。楼书所提出的条件仅表明发展商的一种意愿，并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大，也可看作是为了达到一种广告效应。
　　
　　陷阱十
　　沙盘蒙双眼
　　
　　画内音：展会上有很多点缀精致、设计豪华的沙盘，叶子见一个爱一个，不知道如何选择。蛐蛐说，沙盘再好，也是模型啊。
　　画外音：由于灯光和视线的影响，购房者会产生一种错觉，再加上一些沙盘用特殊材料且做工精细，看上去会更富有立体感。沙盘摆放的高度大致相当于餐桌的位置，站着看时由于是俯视，小区全部景色尽收眼底，而现实中你买的房子即便层数、朝向、角度、视野再怎么好，也绝对看不到沙盘这样的效果。
　　
　　 下面贴一个售楼小姐自曝的销售内幕
　　 1）大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折
　　　　2）现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制
　　　　3）开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子
　　　　4）广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了
　　　　5）售楼员会用许多方法来逼你买房（业内叫SP），让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买
　　　　6）别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的
　　　　7）别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了
　　　　8）别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙
　　　　9）别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告
　　　　10）绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了
　　　　11）漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。（上海最适合打桩的是地下33-35米，这部分土特别好）
　　　　12）开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的
　　　　13）注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费
　　　　14）为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的
　　　　15）如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢
　　　　16）到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的
　　　　17）一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条（建工，住总做的特别好）
　　　　18）不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理
　　　　19）不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。